Die Bundesregierung hat heute eine Mietpreisbremse präsentiert.Das Momentum Institut begrüßt die Einführung einer Mietpreisbremse. Noch enthält die Bremse allerdings zu viele Lücken. Nachbesserungen sind notwendig, damit die Mietpreisbremse tatsächlich effektiv für alle Mieter:innen die Inflation bremst.
Im Altbau wirkt die Bremse größtenteils erst ab 2025, bisherige Erhöhungen bleiben bestehen. Eine Analyse des Momentum Instituts zeigt, dass sich ein durchschnittlicher Haushalt im Altbau (Richtwert) bis Ende 2026 25 Euro pro Monat an Mietzins erspart. Ein Viertel der Mieter:innen (Neubauten) wird gar nicht entlastet. Um die Inflation beim Wohnen effektiver zu bremsen, empfiehlt das Momentum Institut einen Deckel von zwei Prozent pro Jahr.
Im Altbau kommt die Bremse zu spät
Im Altbau kommt die Mietpreisbremse größtenteils zu spät. Gerade erst vor drei Monaten Anfang Mai erfolgte die letzte Erhöhung der Richtwertmieten, Anfang Juli die letzte Erhöhung der Kategoriemieten. 2022 wurden die Richtwertmieten bereits um 5,8 Prozent erhöht, dieses Jahr stiegen sie um weitere 8,6 Prozent.
Richtwertmieten werden normalerweise alle zwei Jahre angepasst. 2024 steht keine Erhöhung an, die Bremse kommt daher gar nicht zum Einsatz. Erst übernächstes Jahr (ab Mai 2025) bremst der Regierungsvorschlag die durchschnittliche Altbaumiete. So würde sich eine durchschnittliche Richtwertmiete ohne jegliche Bremse mit 2025 voraussichtlich auf 615 Euro monatlich erhöhen. Mit dem Mietpreisdeckel, wie von der Regierung vorgeschlagen, würde der Mietzins auf 572 Euro pro Monat steigen. Bereits 2026 erfolgt dann aber bereits die nächste Erhöhung, da ab dann jedes Jahr die Mieten indexiert werden. 2026 steigt die Miete dann bereits auf 590 Euro, also nur um 25 Euro pro Monat weniger als ohne Bremse. Zwischen 2021 und 2023 stiegen die Altbaumieten aber bereits um fast 15 Prozent. Diese Erhöhungen sind vom Mietendeckel unberührt. Damit die Mietpreisbremse besser wirkt, müsste sie rückwirkend greifen. Knapp ein Viertel (24 Prozent) der in Miete lebenden Haushalte wohnt zur Richtwertmiete (Altbau, inklusive Gemeindebauten). Vier Prozent wohnen zur Kategoriemiete.
Umstieg auf jährliche Anpassung bringt Verluste
Mit 2025 erfolgt eine Abkehr vom bisherigen 2-Jahres-Rhythmus bei der Anpassung der Richtwertmieten. Stattdessen wird dann jährlich erhöht. In den Jahren 2025 und 2026 jeweils um die Vorjahresinflation, mit einem Deckel von fünf Prozent. Ab 2027 gilt die durchschnittliche Inflation der drei Jahre zuvor als Indikator. Das führt ab 2026 zu höheren Anpassungen als dies im alten System der Fall wäre. Hätte die Regierung die neue Regelung nur auf das Jahr 2025 angewandt, wären Mieter:innen dadurch besser ausgestiegen.
Weiter ungebremste Mieterhöhungen im Neubau
Weiterhin fehlt eine Mietpreisbremse für den Neubau. Knapp ein Viertel (23 Prozent) der Mieter:innen in Österreich wohnt im Neubau (freier und angemessener Mietzins). Dort sind die Mieten innerhalb von zwei Jahren am stärksten gestiegen. Im 1. Quartal 2023 – von Jänner bis März – wurden die Neubaumieten um 14,4 Prozent im Vergleich zum 1. Quartal 2021 erhöht. Waren im ersten Quartal 2021 noch im Schnitt 7,8 Euro pro Quadratmeter pro Monat fällig, mussten 2023 bereits 8,9 Euro bezahlt werden. Hochgerechnet auf eine 80-Quadratmeter-Wohnung müssen Mieter:innen im Neubau monatlich 88 Euro mehr bezahlen. Das entspricht jährlichen Mehrkosten von 1.056 Euro allein für die Miete.
Im freifinanzierten Neubau wird mit durchschnittlich 8,9 Euro der höchste Mietzins pro Quadratmeter (ohne Betriebskosten) bezahlt, überdies stiegen die Mieten dort in den letzten Jahren schneller als in den anderen Segmenten des Mietmarktes. Beim Mietendeckel schauen jene 23 Prozent der Mieter:innen, die im Neubau wohnen, jedoch gänzlich durch die Finger.
Genossenschaftsmieten teilweise gebremst
Mieter:innen in Genossenschaften wird die Mietpreisbremse zum Teil helfen. Fällt die alle zwei Jahre fällige Miet-Erhöhung der Genossenschaft kommendes Jahr an, kann tatsächlich eine Erhöhung von rund 15 Prozent auf fünf bis zehn Prozent beschränkt werden. Das betrifft Wohnungen in Gebäuden in der Grundmietephase, wo sämtliche Darlehen bereits abbezahlt sind.
In neuen Bauten haben Genossenschaften ihren Mieter:innen die Mieten bereits um bis zu 30 Prozent in den letzten zwei Jahren erhöht, weil sie die höheren Kosten für den Bankkredit weitergereicht haben. Der macht bei Neubauten den größten Teil der Genossenschaftsmiete aus. Für jenen Teil der Miete, der die Kreditkosten abdeckt, sollte die Mietpreisbremse jedenfalls gelten – auch rückwirkend. Um das Prinzip der Kostendeckung nicht zu gefährden, müsste den gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften der zusätzliche Zinsaufwand ersetzt werden - etwa über eine Erhöhung der Wohnbauförderung. Diese stagniert seit Jahren, wird aber angesichts von gestiegenen Zinsen, Baukosten und Grundstückspreisen für den gemeinnützigen Wohnbau wieder deutlich relevanter werden.
Effektive Mietpreisbremse: Umfassender, rückwirkend und mit niedrigerem Deckel
Das Momentum Institut empfiehlt eine umfassende Mietpreisbremse für alle Mieter:innen, die rückwirkend ab Anfang 2023 gilt. Um die Inflation auf den Zielwert der Europäischen Zentralbank zu bringen, sollte der Deckel für Mieterhöhungen zwei Prozent im Jahr ausmachen. Der Mietendeckel mit fünf Prozent pro Jahr liegt deutlich über der Ziel-Inflationsrate von zwei Prozent der Europäischen Zentralbank. In Spanien und Portugal dürfen die Mieten jährlich nur um zwei Prozent steigen. Frankreich bremst die Mietpreise bei 3,5 Prozent, Dänemark bei vier Prozent. Die österreichische Mietpreisbremse kommt hingegen erst spät und liegt mit fünf Prozent über jenen Preisbremsen anderer europäischer Länder. Sie wird die Teuerung nicht so stark bremsen, wie das andere Länder mit ihren Mietpreisbremsen erreichen.