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Mietpreisbremse: Das sagt die Wissenschaft

Vincent Perle
07. März 2023
Mietpreisbremse: Das sagt die Wissenschaft

Aktuell werden in vielen Ländern Maßnahmen ergriffen, um die Bevölkerung vor explodierenden Mietpreisen zu schützen. Dadurch bekommt auch die Diskussion um die Regulierung von Mieten durch sogenannte Mietkontrollen – etwa in Form einer Mietpreisbremse – neuen Aufschwung. Kritiker:innen argumentieren, dass sich jegliche Form einer Mietkontrolle schlussendlich auf jene nachteilig auswirken würde, die eigentlich von ihr profitieren sollen. Solche Argumente sind in der Regel durch wirtschaftliche Interessen motiviert und lassen sich anhand wissenschaftlicher Untersuchungen leicht entkräften.

Neubewertung moderner Mietkontrollen

Tatsächlich wurden Mietkontrollen in der Wissenschaft lange Zeit kritisch gesehen. Die Kritik bezog sich aber in der Regel auf Mietkontrollen der ersten Generation, die vor allem ab dem Zweiten Weltkrieg eingeführt wurden und die Mieten langfristig einfroren. Moderne Mietkontrollen der zweiten Generation unterscheiden sich davon grundlegend. Sie schützen Mieter:innen durch die Begrenzung möglicher Mieterhöhungen, während sie Vermieter:innen zeitgleich eine angemessene Rendite garantieren. Beispielsweise durch die Koppelung der zulässigen Mieterhöhungen an die Inflation und Bestimmungen, die Einsparungen bei der Instandhaltung oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbinden.

Angesichts der Einführung  moderner Mietkontrollen kam es ab den 1990er-Jahren auch in der Wissenschaft zunehmend zu einer Neubewertung. Nach und nach setzte sich die Einsicht durch, dass diese durchaus sinnvoll sein können, um Mieter:innen vor rasant steigenden Mieten zu schützen und den Zugang zu leistbarem Wohnraum zu fördern. Außerdem schützen sie das legitime Interesse von Langzeitmieter:innen, in ihrem Zuhause verbleiben zu können – zu ähnlichen Konditionen wie bei Vertragsabschluss. Mietkontrollen tragen zu einer Stabilisierung der Nachbarschaften bei, verhindern, dass einkommensärmere Mieter:innen aus bestimmten Gegenden verdrängt werden und begrenzen die Machtmarkt von Vermieter:innen. 

Mietkontrollen verhindern Zufallsgewinne

Unter anderem argumentieren Kritiker:innen, Mietkontrollen würden zu einer verminderten Qualität der Mietwohnungen führen. Hätten Vermieter:innen geringere Einnahmen, würden diese nicht mehr in die Instandhaltung der Wohnungen investieren. Diese Kritik ist hinsichtlich moderner Mietkontrollen nicht mehr haltbar. Durch die grundsätzliche Möglichkeit von Mieterhöhungen garantieren diese ausreichende Mittel für die Instandhaltung. Außerdem enthalten sie oft Maßnahmen, die solchen Einsparungen vorbeugen sollen. Was Mietkontrollen hingegen verhindern sind Zufallsgewinne, die sich nicht aus Investitionen der Vermieter:innen ableiten lassen. Zum Beispiel durch steigende Grundstückspreise, die etwa auf öffentliche Investitionen – in die die Infrastruktur, Kinderbetreuung, Naherholungsräume und so weiter –  zurückzuführen sind. Getätigte Investitionen lassen sich hingegen sehr wohl abgelten. Ein Blick nach Österreich zeigt außerdem, dass die Sanierungsrate hier ausgerechnet bei den Gemeindewohnungen bzw. Gemeinnützigen Wohnungen überdurchschnittlich hoch ist, während sie bei (unregulierten) Privatwohnungen unter dem Durchschnitt liegt.

Auswirkungen auf das Angebot

Im Zentrum der Kritik an Mietkontrollen steht das Argument, diese würden zu einem sinkenden Angebot an Mietwohnungen führen. Diesem Mythos liegt ein verkürztes Verständnis des Wohnungsmarktes zugrunde. Denn dieser funktioniert nicht wie jeder andere Markt. Unter anderem, weil der Platz für zusätzlichen Wohnbau gerade in Städten sehr begrenzt ist. Grund und Boden lassen sich im Gegensatz zu vielen anderen Produkten nicht einfach neu schaffen. Vor allem nicht in sehr begehrten Lagen. Den Wohnungsmarkt als simples Wechselspiel zwischen Angebot und Nachfrage erklären zu wollen greif daher zu kurz.  

Ein angeblich sinkendes Angebot an Mietwohnungen begründen Kritiker:innen unter anderem damit, dass Vermieter:innen Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln würden, wenn ihre Profite am Mietmarkt beschnitten werden. Um dieses Argument zu untermauern, wurde in der jüngeren Vergangenheit häufig eine US-amerikanische Studie zur Mietkontrolle in San Francisco herangezogen. Tatsächlich kommen die Autor:innen in der Studie zum Schluss, dass die Möglichkeit einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen die positiven Effekte der Maßnahme untergraben hat. Viele moderne Mietkontrollen schieben dem allerdings einen Riegel vor. Wird die von ihnen bewohnte Wohnung verkauft, genießen Mieter:innen in einigen Städten der USA beispielsweise ein Vorkaufsrecht. Um es auch einkommensärmeren Haushalten zu ermöglichen, von diesem Recht Gebrauch zu machen, erhalten diese etwa in Washington spezielle Kredite zu niedrigen Zinssätzen. Auch in Deutschland genießen Mieter:innen ein Vorkaufsrecht. Nutzen sie dieses Recht nicht, genießen sie bis zu zehn Jahre einen verschärften Schutz vor Kündigungen auf Grund von Eigenbedarf. Einen vergleichsweise strikten Kündigungsschutz bietet für solche Fälle auch das österreichische Mietrechtsgesetz. Vermieter:innen können den Mietvertrag generell nur auf Grund von „wichtigen Gründen” kündigen. Diese sind im Gesetz genau festgehalten. Wird eine Wohnung verkauft, kann auch in Österreich erst nach Jahren Eigenbedarf angemeldet werden:

Überdies kann der Vermieter, der das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des Abs. 2 Z 8 nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen (MRG § 30, Abs. 3).

Auch auf die Bautätigkeit wirken sich Mietkontrollen nicht negativ aus. Im Gegenteil: Sie können sogar die Entstehung von neuem und leistbarem Wohnraum fördern. Reduzieren sich die Gewinne, die durch Spekulation möglichen sind, kann das dazu führen, dass sich große Immobilienfirmen vom Markt zurückziehen. Das senkt den Preisdruck und verbessert die Möglichkeiten für Genossenschaften und Gemeinden, günstige Mietwohnungen zu errichten.

Praxisbeispiel: Der Berliner Mietendeckel

Anhand eines Beispiels aus der jüngeren Geschichte lässt sich sehr gut nachvollziehen, warum viele Studien zu dem Thema nur mit äußerster Vorsicht zu genießen sind. Der Berliner Mietendeckel wurde Anfang 2020 eingeführt. Rund ein Jahr später wurde er – aufgrund fehlender Kompetenzen der Berliner Landesregierung – vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Studien, laut denen der Mietendeckel zu einer drastischen Reduktion des Angebots bei Mietwohnungen geführt habe (siehe z. B. hier oder hier), stützen sich auf die Zahl der Inserate auf Online-Immobilienplattformen. Dass diese Zahlen nicht geeignet sind, die reale Situation auf dem Berliner Mietmarkt abzubilden, geben auch die Autor:innen zu. Ein Grund dafür ist, dass die Bedeutung solche Online-Immobilienplattformen seit Jahren zurückgeht. Ein Blick auf das jeweilige Preissegment offenbart darüber hinaus, dass der Rückgang in erster Linie teurere Wohnungen betraf. Im günstigeren Preissegment fiel der Rückgang hingegen gering aus. Ein solcher Effekt wurde auch schon hinsichtlich der 2015 eingeführten deutschlandweiten Mietpreisbremse festgestellt. Zeitgleich dürfte eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen keine erfolgreiche Strategie zur Umgehung der Maßnahme dargestellt haben, denn die Verkaufszahlen waren im relevanten Zeitraum sogar leicht rückläufig.

Eine effektive Mietpreisbremse ist überfällig

Für viele Europäer:innen hat sich die Situation an den Wohnungsmärkten in den vergangenen Jahren massiv verschlechtert. Vor allem in den Großstädten stiegen die Mieten rasant an und die Zahl der obdach- und wohnungslosen Personen explodiert. Die Bedeutung eines universellen Zugangs zu angemessenem und leistbarem Wohnraum hat auch die Covid-19-Krise unterstrichen. Enge, Überbelegung und ein fehlender Zugang zu Frei- bzw. Grünflächen stellten gerade in einer Zeit, in der viele die Wohnung kaum verlassen konnten, eine massive Mehrbelastung dar. Die aktuelle Miet-Preis-Spirale hat die Problematik noch einmal dramatisch verschärft. Gute Gründe für eine Mietpreisbremse gibt es also genug. Damit diese wirkt, darf sie keine Schlupflöcher offenlassen und muss durch eine Palette an weiteren Maßnahmen begleitet werden. Nicht zuletzt durch entsprechende Investitionen in die Entstehung von neuem und leistbarem Wohnraum.

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