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Teures Wohnen: Es droht eine Mietpreis-Spirale

Alexander Huber
30. März 2022

Die öffentliche Aufmerksamkeit fokussiert sich auf die Entwicklung der Gas- und Strompreise. Doch die Teuerung bei den Wohnkosten liegt schon seit Jahren über der Inflationsrate. Mieten sind also ein konstanter Preistreiber. Haushalte mit niedrigem Einkommen trifft das am stärksten, denn Wohnen und Energie machen fast ein Viertel der Ausgaben im untersten Einkommensfünftel aus. Nach dem Verschieben im Vorjahr steht mit April nun die Indexierung des Richtwertmietzinses an. Ein weiterer Preisschub in Zeiten bereits stark steigender Lebenshaltungskosten.

Nicht in allen Bereichen stiegen die Mietpreise in den letzten Jahren gleich stark. Während sich die Preise für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen seit 2010 um 35 bzw. 38,5 Prozent erhöhten, zog die Miete pro Quadratmeter im privaten Sektor binnen zehn Jahren um 50 Prozent an. Das liegt weit über der Erhöhung des allgemeinen Preisniveaus von nur einem Fünftel. Der private Sektor ist, insbesondere in größeren Städten, stärker von Spekulation getrieben. Außerdem werden Wohnungen hier öfter nur befristet vermietet. Auch das treibt die Preise schneller nach oben.

Nicht überall in Österreich ist Wohnen gleich teuer. Für private Hauptmietwohnungen sind Preise in den drei westlichen Bundesländern und Wien am höchsten. So beträgt die Miete pro Quadratmeter in Vorarlberg EUR 8,90. In Wien sind es mit EUR 7,90 zwar weniger, in der Bundeshauptstadt stiegen aber die Preise seit 2010 mit 61 Prozent am stärksten an. Um ganze drei Euro verteuerte sich die Miete hier – auf eine durchschnittliche Wohnungsgröße gerechnet sind das EUR 2.500 pro Jahr, die ein Haushalt mehr an Mietkosten aufwenden muss als noch im Jahr 2010.

Fluktuation am Wohnungsmarkt lässt Preise steigen

Warum steigen die Mieten schneller als die Inflation? Indexiert wird zwar grundsätzlich über den Verbraucherpreisindex, bleiben Mieter:innen aber weniger lang in einer Wohnung, kann diese umso öfter neu am Markt angeboten werden. Der Mietzins steigt dadurch schneller als bei älteren Verträgen. Den höchsten Anteil an Neuverträgen (unter zwei Jahre Mietdauer) im privaten Bereich weist mit 56 Prozent abermals Vorarlberg auf. Der Anstieg des Neuvertragsanteils ist aber erneut in Wien am größten: Lag dieser 2010 noch bei 16 Prozent, waren es 2021 bereits 28 Prozent.

 

Befristete Verträge gehen mit höherer Miete einher

Ein weiterer Treiber ist die Zahl der befristeten Mietverträge. Hier zeigt sich, dass ein höherer Anteil an befristeten Verträgen auch mit höheren Mietpreisen pro Quadratmeter einhergeht. Einmal mehr weist Vorarlberg mit 74 Prozent den höchsten Anteil auf. Das liegt aber auch vor allem daran, dass im westlichsten Bundesland auch Gemeindewohnungen und Wohnungen gemeinnütziger Bauträger befristet vermietet werden. Der Trend der letzten zehn Jahre zeigt, dass am privaten Wohnsektor vor allem in Kärnten und in Wien immer mehr Wohnungen nur mehr befristet vermietet werden. 

Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen als Preisdämpfer

Als eindeutiger Dämpfer der Mietpreise erweisen sich in allen Bundesländern der öffentliche und gemeinnützige Wohnbau. Hier gibt es markante Unterschiede im Vergleich zu den durchschnittlichen Mietpreisen am privaten Sektor. Zahlt man etwa in Tirol für eine private Hauptmietwohnung durchschnittlich EUR 8,60 pro Quadratmeter, sind es für eine Gemeindewohnung nur EUR 5,30. Vor allem in Wien ist die Differenz der Mieten pro Quadratmeter eklatant. Im Durchschnitt zahlt man für eine privat vermietete Wohnung um 72 Prozent mehr als für eine Gemeindewohnung (EUR 7,90 vs. EUR 4,60 pro m²). Öffentlicher und gemeinnütziger Wohnbau haben also vor allem auch in Regionen, in denen die Mietpreise bereits sehr hoch sind, preisdämpfendes Potential.

Einkommensgruppen unterschiedlich von Mietsteigerungen betroffen

Wen belasten steigende Mietpreise am stärksten? Die Entwicklungen in den letzten Jahren haben entscheidend dazu beigetragen, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen stärker von der Teuerung im Allgemeinen betroffen waren. So stiegen die Wohnkosten und insbesondere die Mietpreise teils deutlich stärker an als die VPI-Inflation. Im untersten Einkommensfünftel machen die Ausgaben für Wohnen und Energie mit fast 25 Prozent einen deutlich höheren Anteil an den Haushaltsausgaben aus als in den oberen Einkommensfünfteln. Das reichste Fünftel gibt lediglich knapp über 15 Prozent für diese zwei Bereiche aus. Dementsprechend wirkt sich die überdurchschnittliche Preisentwicklung bei den Mieten auch stärker auf die Teuerung der Haushalte mit weniger Einkommen aus. 

Jüngere Menschen zahlen mehr Miete

Wie wirken sich die oben erwähnten Kanäle auf unterschiedliche Altersgruppen aus? Jüngere Haushalte (zwischen 15 und 34 Jahren) wohnen zu fast 40 Prozent in befristeten Mietverhältnissen, bei den über 64-jährigen sind es nur 6,6 Prozent. Vor allem in der Steiermark und in Wien wohnen junge Haushalte deutlich öfter in befristeten Mietverhältnissen als ältere. Wenig überraschend ist auch der Anteil der Neuverträge bei jungen Haushalten mit 43 Prozent deutlich höher als etwa bei jenen zwischen 50 und 64 Jahren (13 Prozent). Dementsprechend liegen auch die Mieten pro Quadratmeter bei Jungen teils deutlich über denen der Älteren. Das ist hinsichtlich der Lebenshaltungskosten ein Problem, da jüngere Menschen weniger Einkommen erzielen als ältere. Lag das durchschnittliche Nettojahreseinkommen 2020 bei den 20- bis 29-jährigen bei EUR 16.900, waren es bei den über 60-jährigen fast EUR 43.000.

Der „Migrant Rent Gap“

Interessante Ergebnisse zeigt die Auswertung nach Migrationshintergrund (trifft in diesem Falle zu, wenn beide Elternteile im Ausland geboren wurden). Die Anteile der Mieter:innen mit Migrationshintergrund unterscheiden sich zunächst einmal nach Mietart. Während bei privaten Mietwohnungen ein Anteil migrantischer Haushalte von fast 45 Prozent herrscht, sind es in Gemeindewohnungen nur 40,6 Prozent und in Genossenschaftswohnungen lediglich 30 Prozent.

Über alle Mietarten und Altersgruppen findet sich ein „Migrant Rent Gap“ – Haushalte mit Migrationshintergrund zahlen mehr Miete pro Quadratmeter. Dies lässt sich nicht dadurch erklären dass Haushalte mit Migrationshintergrund tendenziell jünger sind, sondern zieht sich durch alle betrachteten Altersgruppen. Bei den 15- bis 34-jährigen liegt die Miete für Haushalte mit Migrationshintergrund sowohl im privaten Sektor, aber auch im Bereich der Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen um die zehn Prozent höher als bei jenen ohne Migrationshintergrund. Mit dem Alter nimmt insbesondere der „Gap“ bei den Gemeindewohnungen stark zu. Bei den 35- bis 49-jährigen zahlen Haushalte mit Migrationshintergrund über ein Fünftel mehr, bei den 50- bis 64-jährigen sind es um 28,5 Prozent mehr. 

Teil der Erklärung ist dabei der deutlich höhere Anteil an befristeten Mietverhältnissen. Bei den 15- bis 34-jährigen beträgt dieser bei den Haushalten mit Migrationshintergrund über 45 Prozent, bei jenen ohne Migrationshintergrund lediglich 32 Prozent. Dieses Bild setzt sich auch in den anderen Altersgruppen fort. Neben den befristeten Verhältnissen ist auch der Anteil jener, die erst seit unter zwei Jahren in einer Wohnung eingemietet sind bei Haushalten mit Migrationshintergrund höher. Am höchsten ist dieser mit 46 Prozent in der Gruppe der 15- bis 34-jährigen. Bei jenen ohne Migrationshintergrund liegt er bei 39 Prozent.

Richtwerterhöhung und Mietpreis-Spirale

Nach dem pandemiebedingten Aussetzen im Vorjahr, steht im April wieder die Indexierung bzw. Erhöhung der Richtwertmieten an. Diese dürfte 5,85 Prozent betragen und ist damit wesentlich höher als in den Jahren zuvor. Betroffen sind vor allem Altbauwohnungen und Gemeindewohnungen. Ein zusätzlicher Preisschub bei den Mieten wäre die Folge und damit ein weiteres Anheizen der Inflation – das geht bereits in die Richtung einer Mietpreisspirale. Diese tritt ein, wenn Mietpreise über den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Ist die Inflation hoch, werden die Mieten auch umso mehr erhöht – was die Inflation dann weiter befeuert. Insbesondere energiearme Haushalte leiden bereits jetzt massiv unter den stark steigenden Energiepreisen. Generell wirkt sich die Teuerung bei den Grundbedürfnissen (Wohnen, Lebensmittel, Energie) stärker auf Haushalte mit weniger Einkommen aus. Reichere Haushalte bekommen die Inflation derzeit vor allem über die Bereiche Verkehr, Freizeit und Gastronomie zu spüren. Der derzeit starke Anstieg der Inflation hängt zu einem großen Teil mit den gestiegenen Energie- und Treibstoffpreisen zusammen. Diese sind meist großen Schwankungen unterworfen und können die Inflationsrate nach oben oder unten treiben. Konstanter Preistreiber nach oben sind in Österreich aber die Mietpreise. 

Was tun gegen steigende Wohnkosten?

Die gestiegenen Mietpreise wirken sich nicht für alle Haushalte in Österreich gleich aus. Nicht nur zwischen den Bundesländern, auch zwischen den unterschiedlichen Mietverhältnissen, Altersgruppen und nach Migrationshintergrund tun sich zum Teil eklatante Unterschiede in den Mietpreisen auf. Fakt ist, dass steigende Mietkosten ein Problem sind und oft genau jenen weh tun, die ohnehin über wenig Einkommen verfügen. Trotz reger Bautätigkeit steigen etwa in Wien die Preise von Mieten weiter an. Viele Wohnungen werden zu Veranlagungszwecken gebaut, statt tatsächlich der Vermietung willen. Die öffentliche Hand hat hier durchaus Mittel, um spekulativen Wohnbau einzudämmen und gleichzeitig leistbaren Wohnraum zu fördern. Das kann beispielsweise über Quotenregelungen erfolgen, bei denen Baulandvergaben oder die Wohnbauförderung an bestimmte Bedingungen geknüpft werden, wie etwa eine zu erfüllende Quote an leistbaren Mietwohnungen. Das Forcieren von öffentlichem und gemeinnützigem Wohnbau kann sich ebenfalls preisdämpfend auswirken und insbesondere angesichts des fortschreitenden Flächenverbrauchs wieder ein wirksames Instrument zur Schaffung von leistbarem Wohnraum sein. 

Das Momentum Institut empfiehlt:

  • Erneutes Aussetzen der Erhöhung des Richtwertmietzinses
  • Quotenregelungen bei Baulandvergabe und Wohnbauförderung
  • Erhebung Leerstand österreichweit
  • Forcieren der Förderung von öffentlichem und gemeinnützigem Wohnbau
  • Neuregelung der Makler:innenprovision
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