Österreichweit stehen Wohnungen leer, während die Mieten steigen. Die Bundesregierung beabsichtigt nun, höhere Leerstandsabgaben der Länder und Gemeinden zuzulassen. Das könnte potenziell bis zu 653.028 leerstehende Wohnungen wieder fürs Wohnen mobilisieren. In ihnen ist derzeit kein Wohnsitz einer Person gemeldet. Eine bessere Wohnraum-Mobilisierung erfordert hohe Leerstandsabgaben in allen Bundesländern.
Ob eine Wohnung gänzlich leer steht, muss die Stadtverwaltung überprüfen und erheben. Ein erstes Indiz ist, dass keine Personen an der Adresse gemeldet sind. So lassen sich potenziell leerstehende Wohnungen identifizieren. Österreichweit haben 653.028 Wohnungen keinen Wohnsitz einer Person registriert. Die meisten dieser Wohnungen finden sich in den bevölkerungsstarken Bundesländern Niederösterreich (133.967 Einheiten), gefolgt von Wien (104.729), der Steiermark (101.498) und Oberösterreich (92.729). Tirol (68.391), Kärnten (53.104) und Salzburg (46.454) befinden sich im Mittelfeld. Am geringsten ist die Zahl der potenziell leerstehenden Wohnungen in den zwei kleinsten Bundesländern Vorarlberg (28.879), Burgenland (23.277). Wenn durch eine Leerstandsabgabe auch nur ein Teil dieser Wohnungen wieder für Menschen zum Wohnen verfügbar wird, steigt das Angebot an Mietwohnungen um zehntausende Einheiten. Das entspannt die Situation für wohnungssuchende Mieter:innen etwas, die in den letzten Jahren schnell steigende Mieterhöhungen hinnehmen mussten.
Der Anteil potenziell leerstehender Wohnungen (an allen Wohnungen) ist am höchsten in Kärnten mit 16,3 Prozent und in Tirol mit 16,1 Prozent. Knapp jede sechste Wohnung ist in den beiden Bundesländern ohne Wohnsitz-Meldung. Den dritthöchsten Anteil hat Salzburg (15 Prozent). Danach folgt die Steiermark (14,7), Niederösterreich (14,3), das Burgenland (14,1) und Vorarlberg (13,9). Etwas niedrigere Quoten weisen Oberösterreich mit 12 Prozent und Wien mit 9,7 Prozent auf. Dort besitzt nur knapp jeder achte bzw. zehnte Wohnung keine registrierte Person.
Höhere Leerstandsabgaben, bessere Lenkungswirkung
Leerstand entsteht auch aufgrund von Spekulation auf den Wertanstieg von Wohnungen. Immobilienfirmen und Privateigentümer:innen halten Wohnungen zurück, bis sie sich zu einem späteren Zeitpunkt teurer verkaufen lassen. Damit sich Immobilienfirmen und Privateigentümer:innen entscheiden, ihre leerstehenden Wohnungen wieder zu vermieten oder rascher zu verkaufen, muss die Leerstandsabgabe finanziell weh tun. Sie sollte mindestens so hoch ausfallen wie die Wertsteigerung der Immobilie. Unsere Empfehlung ist daher eine Abgabe in Höhe von zumindest 200 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Für eine 50 Quadratmeter Wohnung wären somit 10.000 Euro jährlich fällig.
Die bisherigen niedrigen Abgabenhöhen sind deutlich unter dem Immobilien-Wertanstieg der letzten Jahre zu liegen gekommen. Damit besteht weiterhin ein Anreiz, Wohnungen spekulativ leer stehen zu lassen. Die aktuellen Leerstandsabgaben in Tirol, Steiermark und Salzburg bewegen sich um die 10 Euro pro Quadratmeter (zwischen 3 und 30 Euro pro Quadratmeter im Jahr – je nach Bundesland, Gemeinde und Wohnungsgröße). Dass die Abgabe auf Landesebene so niedrig ausfiel, war bisher gesetzlich nicht anders möglich. Nun geht das Tor auf für wirkungsvollere, höhere Leerstandsabgaben. Auch die ehemalige Wiener Leerstandsabgabe vor 1985 würde umgerechnet auf heute 135 Euro pro Quadratmeter und Jahr betragen.
Die Einführung einer Leerstandsabgabe bietet sich in jeder Gemeinde an. Ausnahmen sind Gemeinden, die von Abwanderung sowie fallenden Mieten bzw. Häuserpreisen betroffen sind. Würden die Eigentümer:innen trotzdem lieber die Abgabe zahlen als ihre Wohnungen fürs Wohnen zur Verfügung stellen, käme sie das mit einer höheren Abgabe teuer. Bei 200 Euro auf den Quadratmeter müssten alle Eigentümer:innen von Wohnungen ohne Wohnsitz-Meldung insgesamt 12,3 Milliarden Euro berappen. Die Zahl ist als Obergrenze anzusehen, da keine potenziellen Ausnahmen berücksichtigt werden können.