Energie, Lebensmittel, Treibstoff – viel wurde in den letzten Monaten über verschiedene Preistreiber diskutiert. Einem wesentlichen Inflationstreiber wurde jedoch jahrelang wenig Aufmerksamkeit geschenkt: den Mieten. Seit 2010 sind die Mieten im Altbau (Richtwert) um durchschnittlich 43 Prozent gestiegen1, im Neubau um ganze 63 Prozent. Das allgemeine Preisniveau, gemessen am Verbraucherpreisindex, stieg in den beobachteten 12 Jahren mit 34 Prozent lediglich um ein bisschen mehr als ein Drittel.

Mit dem Ausbruch des Ukrainekrieges im Winter 2022 kam es auch in Österreich zu einem rasanten Anstieg der Inflation. Zunächst waren die Blicke vor allem auf die Gas-, Strom- und Treibstoffpreise gerichtet. Als unmittelbare Belastung für Haushalte wurde vor allem der teurere Energieverbrauch thematisiert. Dabei hätte man bereits im Vorjahr erkennen müssen, welche weiteren Folgen die Teuerungswelle mit sich bringt. In Österreich sind nämlich die Mieten im privaten Bereich - auch auch teilweise bei Gemeindewohnungen - zum Großteil an die Inflation gekoppelt.

Wohnkostenbelastung bei einkommensärmeren Haushalten am höchsten

Der Anteil der Mieter:innen ist unter den ärmsten 20 Prozent der Haushalte mit Abstand am größten. Fast 900.000 Mieter:innenhaushalte befinden sich in den untersten beiden Einkommensfünfteln. Der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen ist im ärmsten Fünftel mit 36 Prozent klar am höchsten und sinkt mit steigenden Einkommen ab. In der unteren Einkommenshälfte leben also besonders viele Menschen zur Miete, gleichzeitig spüren diese die Teuerung bei den Mieten stärker, da ihr Wohnkostenanteil bereits wesentlich höher ist. Bei Eigentümer:innen hingegen ist dieser Anteil deutlich geringer: er sinkt von 9 Prozent im ärmsten Fünftel zum reichsten Fünftel hin immer weiter ab. Dort müssen nur mehr drei Prozent des verfügbaren Einkommens für die Deckung der Wohnkosten aufgebracht werden.

Schaffung von leistbarem Wohnraum fängt bei den Grundstückspreisen an

Nachhaltige Strategien zu mehr leistbarem Wohnraum müssen aber bei den Grundstückspreisen ansetzen. Müller (2023) zeigt, dass der Anteil am Flächenumsatz in Wien immer mehr in Richtung privater Immobilienunternehmen kippt. Gemeinnützige und die öffentliche Hand werden somit mehr und mehr aus dem Markt gedrängt. Die Bedrohungslage für den gemeinnützigen Wohnbau ist mannigfaltig: zu den zusehends unleistbaren Grundstückspreisen kommen nun noch rasant gestiegene Baukosten und die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank. Dabei gilt der gemeinnützige Wohnbau als wesentlicher Faktor, warum Wohnen in Österreich immer noch leistbarer ist als in vielen anderen europäischen Ländern. Klien et al. (2023) zeigen, dass ein hoher Anteil an gemeinnützigen Wohnungen selbst die Mieten im privaten Bereich dämpft. Um der Verdrängung von gemeinnützigen und öffentlichen Bauträgern entgegenzuwirken, muss daher die Spekulation mit Grund und Boden erschwert werden. 

Handlungsempfehlungen:

Wohnen wurde viele Jahre als Teuerungstreiber zu wenig beachtet. Seit dem Ausbruch der Krise offenbaren sich die Probleme am Mietmarkt aber immer stärker. Die Teuerung bei Wohnen und anderen Grundbedürfnissen betrifft insbesondere Menschen aus der unteren Einkommenshälfte. Vor allem deshalb, weil es sich hierbei um Ausgaben handelt, bei denen es kaum Einsparungsspielraum gibt. Akuthilfe in der Teuerungskrise gab es bislang vorrangig in Form von Einmalzahlungen. Tatsächlich Entlastung brächte allerdings eine Mietpreisbremse, wie sie in vielen anderen europäischen Ländern bereits umgesetzt wurde. Die Leistbarkeit des Wohnens muss aber vor allem auch mittel- und langfristig gewährleistet werden. Dazu gilt es an unterschiedlichen Schrauben zu drehen. Das Momentum Institut stellt daher folgende Forderungen:

/ Spekulation

Umwidmungsgewinne und Verkaufsgewinne stärker besteuern
Die tatsächliche Vermietung einer Wohnung sollte die vorrangige Möglichkeit zur Gewinnerzielung darstellen, nicht reine Spekulation auf die Wertsteigerung einer Immobilie. Eine deutlich höhere Besteuerung dieser Wertsteigerungsgewinne würde entsprechende Anreize setzen.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer für Investor:innen
Eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer für institutionelle Investor:innen und Private, die bereits mehrere Immobilien besitzen, böte Spielraum für die Senkung der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer:innen.

Leerstandsabgabe
Umsetzung einer bundesweiten Leerstandserhebung nach Vorbild der Stadt Innsbruck. In weiterer Folge kann der Bund den rechtlichen Rahmen für eine Leerstandsabgabe schaffen, die tatsächlich Lenkungswirkung entfalten kann. Die Umsetzung sollte Ländern und Gemeinden obliegen.

/ Miete

Mietpreisbremse
Ausufernde Mieterhöhungen durch die Kopplung an die Inflation müssen unterbunden werden. Sowohl für den Bereich der Richtwert- und Kategoriemieten als auch im Neubau empfiehlt sich eine Mietpreisbremse von 2 Prozent jährlich.

Befristungen einschränken
Die Zunahme an befristeten Mietverhältnissen war in den letzten Jahren ein wesentlicher Preistreiber. Befristungen sollten daher nur mehr für Privatpersonen im Falle des Eigengebrauchs möglich sein.

Effektive Richtwertmieten
Überschreitungen des Richtwertmietzinses müssen derzeit von der Mieter:innenseite geltend gemacht werden. Vermieter:innen können für diesen Fall bereits Rückstellungen bilden, ohne weitere Sanktionen befürchten zu müssen.

Mehr gemeinnütziger Wohnungsbau
Genossenschaften- und Gemeindebauten sind wesentlich für leistbaren Wohnraum. Um günstige Mieten zu ermöglichen, braucht es jedoch günstige Grundstücke. Um Flächen für diese Form des Wohnbaus zu reservieren, sind strenge Regeln bei der Raumplanung und Flächenwidmung erforderlich sowie ein staatliches Wohnungsbauprogramm.